국민임대는 계약할 때 정해진 보증금과 월임대료를 그대로 유지해야만 하는 것은 아닙니다. 임차인이 동의하고 사업시행자가 정한 범위 안에서는 임대보증금과 월임대료의 일부를 서로 전환할 수 있습니다. LH 국민임대 임대가이드도 보증금과 임대료의 상호전환이 가능하며, 전환금액과 전환금리는 사업시행자가 별도로 정한다고 안내합니다.
쉽게 말하면 여유자금이 있다면 보증금을 더 넣고 월세를 낮추는 증액전환, 반대로 목돈이 필요하다면 보증금을 일부 돌려받고 월세를 높이는 감액전환을 선택할 수 있습니다.
2026년 LH는 임대보증금·월임대료 상호전환이율을 조정해 2026년 1월 1일 이후 신규 납부분부터 월세를 보증금으로 전환하는 증액전환 이율을 연 7%에서 연 6%로 낮추고, 보증금을 월세로 전환하는 감액전환 이율은 연 3.5%로 유지한다고 공지했습니다. 다만 국민임대의 실제 전환 가능액과 적용 조건은 단지별 계약조건을 최종 확인해야 합니다.
| 구분 | 의미 | 2026 LH 전환이율 | 효과 |
|---|---|---|---|
| 증액전환 | 보증금을 더 납부 | 연 6% | 월임대료 감소 |
| 감액전환 | 보증금 일부 반환 | 연 3.5% | 월임대료 증가 |
※ LH 2025년 11월 공지 기준으로 2026년 1월 1일 이후 신규 납부분에 적용되는 전환이율입니다. 실제 단지별 전환한도와 계약조건은 해당 관리사무소·LH 안내를 확인해야 합니다.
국민임대 보증금을 올리면 월세가 얼마나 줄어드나
2026년 LH 증액전환은 연 6%를 기준으로 계산할 수 있다
월세를 보증금으로 바꾸는 증액전환은 추가보증금 × 전환이율 ÷ 12로 월세 감소액을 계산할 수 있습니다.
2026년 LH의 증액전환 이율이 연 6%라면 보증금 1,000만원을 추가했을 때 연간 임대료 감소액은 60만원입니다. 월 기준으로는 약 5만원입니다.
계산식은 다음과 같습니다.
추가보증금 × 6% ÷ 12 = 월세 감소액
따라서 추가보증금 2,000만원이면 월세 약 10만원, 3,000만원이면 약 15만원이 줄어드는 구조입니다.
| 추가 보증금 | 연 6% 기준 연간 절감액 | 월세 감소액 |
|---|---|---|
| 500만원 | 30만원 | 약 2만5천원 |
| 1,000만원 | 60만원 | 약 5만원 |
| 2,000만원 | 120만원 | 약 10만원 |
| 3,000만원 | 180만원 | 약 15만원 |
| 5,000만원 | 300만원 | 약 25만원 |
※ 연 6%를 단순 적용한 계산 예시입니다. 실제 가능한 전환금액은 단지별 한도를 따릅니다.
월세를 전부 없앨 수 있는지는 단지별 한도를 봐야 한다
보증금을 충분히 낼 수 있다고 월임대료 전체를 무조건 0원으로 만들 수 있는 것은 아닙니다.
LH 국민임대는 최초 보증금과 전환보증금을 합한 금액이 일정 상한을 넘을 수 없도록 하고 있으며, 사업시행자가 전환 가능금액을 별도로 정합니다.
따라서 실제 계약서나 LH청약플러스의 해당 단지 임대조건에서 최대전환 시 보증금·월임대료를 확인해야 합니다.
국민임대 보증금을 줄이고 월세를 늘릴 수도 있나
목돈이 필요하면 감액전환도 가능하다
국민임대는 보증금을 늘리는 방향뿐 아니라 보증금 일부를 줄이고 월임대료를 높이는 방향으로도 전환할 수 있습니다.
LH의 2026년 감액전환 이율은 연 3.5%로 유지됩니다.
예를 들어 보증금 1,000만원을 줄인다면 단순 계산상 연간 임대료가 35만원, 월 약 2만9천원 늘어납니다.
계산식은 다음과 같습니다.
감액한 보증금 × 3.5% ÷ 12 = 월세 증가액
보증금을 전부 돌려받을 수 있는 것은 아니다
감액전환에도 최소 보증금 기준이 있습니다.
국민임대는 임대주택의 안정적인 계약구조를 유지해야 하므로 보증금을 원하는 만큼 전부 월세로 전환할 수 있는 구조는 아닙니다. 실제 감액 가능액은 해당 단지의 임대조건을 확인해야 합니다.
보증금을 대출받아 월세를 낮추는 것이 유리할까
대출금리가 6%보다 낮다면 계산상 유리할 가능성이 있다
2026년 LH 증액전환 이율이 연 6%라면 추가 보증금 대출의 실제 비용이 연 6%보다 낮을 경우 월세 절감액이 대출이자보다 클 수 있습니다.
예를 들어 2,000만원을 추가 보증금으로 넣으면 월세가 약 10만원 줄어 연간 120만원을 절약합니다.
같은 2,000만원을 연 3.5% 대출로 마련한다면 연간 단순 이자는 약 70만원입니다. 이 경우 단순 계산상 연 50만원 정도 차이가 생깁니다.
반대로 대출금리가 7%라면 연간 이자가 약 140만원이어서 월세 절감액 120만원보다 비용이 더 커집니다.
| 추가보증금 | 월세 절감액 (연 6%) |
대출금리 3.5% 이자 | 단순 차이 |
|---|---|---|---|
| 1,000만원 | 연 60만원 | 연 35만원 | 약 25만원 유리 |
| 2,000만원 | 연 120만원 | 연 70만원 | 약 50만원 유리 |
| 3,000만원 | 연 180만원 | 연 105만원 | 약 75만원 유리 |
※ 원금상환, 보증료, 중도상환수수료 등은 제외한 단순 비교입니다. 실제 대출조건을 함께 계산해야 합니다.
대출금리만 보면 안 된다
정책대출을 이용해 추가 보증금을 마련한다면 보증료와 실제 대출가능액, 만기, 원금상환방식도 같이 봐야 합니다.
또 최초 임대보증금 대출이 가능했다고 해서 추가 전환보증금까지 기존 대출이 자동 증액되는 것은 아닙니다. 은행과 보증기관의 추가 심사가 필요할 수 있습니다.
국민임대 전환보증금도 버팀목 대출이 가능한가
기존 보증금 대출과 증액분 대출은 별도로 확인해야 한다
국민임대 최초 계약의 보증금 대출과 입주 후 추가하는 전환보증금 대출은 같은 절차라고 단정할 수 없습니다.
보증금 증액분을 버팀목이나 기존 전세대출의 추가대출 대상으로 인정하는지는 대출상품과 은행 심사에 따라 달라집니다.
따라서 먼저 LH에 전환보증금을 납부한 뒤 대출을 알아보기보다 전환 신청 전에 은행에서 증액대출 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
전환보증금 대출이 안 되면 현금이 먼저 필요할 수 있다
은행에서 추가대출을 승인하지 않으면 월세를 줄이기 위해 필요한 보증금을 본인 자금으로 납부해야 합니다.
특히 무직·저소득자나 기존 전세대출 한도를 이미 많이 사용한 경우에는 증액대출이 제한될 수 있으므로 자금계획을 먼저 세워야 합니다.
국민임대 보증금 전환은 언제 신청할 수 있나
계약 시점부터 상호전환이 가능하다
LH 국민임대 안내에서는 임대차계약 시 임차인의 동의가 있으면 보증금과 월임대료를 상호전환할 수 있다고 명시합니다.
실제 단지에서는 최초 계약 단계에서 기본조건과 최대전환조건을 함께 안내하거나, 입주 후 별도 전환 신청을 받는 경우가 있습니다.
신청 가능일과 납부일은 단지 관리사무소나 LH 지역본부의 안내를 기준으로 확인해야 합니다.
이미 계약한 뒤에도 전환 가능 여부를 확인할 수 있다
최초 계약 때 기본 보증금으로 입주했더라도 이후 여유자금이 생겼다면 추가 보증금 전환이 가능한지 문의할 수 있습니다.
다만 신규 납부분에 적용되는 전환이율은 당시 LH가 정한 현행 기준을 따를 수 있으므로 이전 계약 때의 이율이 계속 유지된다고 단정하면 안 됩니다.
국민임대 전환보증금은 100만원 단위로만 가능한가
실제 단위는 해당 단지 안내를 확인해야 한다
LH의 공공임대 상호전환 제도에서는 100만원 단위 전환이 일반적으로 활용됩니다.
다만 국민임대 공식 임대가이드 자체는 모든 단지의 구체적인 전환단위를 하나의 숫자로 고정해서 안내하기보다 사업시행자가 금액과 금리를 정하도록 설명합니다.
따라서 국민임대 계약서의 최대전환 임대조건이나 관리사무소 안내를 최종 기준으로 봐야 합니다.
원하는 금액을 아무렇게나 넣는 방식은 아니다
예를 들어 1,237만원을 추가 납부하고 싶더라도 단지가 정한 전환단위에 맞춰 1,200만원 또는 1,300만원 식으로 조정해야 할 수 있습니다.
전환 신청 전에 정확한 가능금액을 확인하는 것이 좋습니다.
보증금 전환 후 다시 원래 조건으로 돌릴 수 있나
반대 방향 재전환이 가능하더라도 당시 조건을 확인해야 한다
증액전환 후 나중에 보증금을 줄이고 월세를 늘리는 재전환을 검토할 수 있지만 동일한 금액·이율로 그대로 원상복귀된다고 생각하면 안 됩니다.
전환이율은 시장금리 등에 따라 조정될 수 있고 실제 적용조건은 재전환 시점의 기준을 따를 수 있습니다.
LH도 상호전환 금리를 은행 대출금리와 시장 전월세전환율 등을 참고해 사업시행자가 정한다고 안내합니다.
단기간에 다시 쓸 돈이라면 보증금으로 넣기 전에 생각해야 한다
1~2개월 뒤 필요한 비상자금까지 모두 전환보증금으로 넣으면 다시 반환받는 과정이 번거로울 수 있습니다.
월세 절감효과만 보고 현금 대부분을 보증금으로 묶기보다 생활비와 비상자금을 별도로 남겨두는 편이 안전합니다.
국민임대 보증금과 월세 중 어떤 비율이 가장 유리할까
현금이 충분하다면 증액전환의 수익률을 비교한다
증액전환 이율 6%는 추가 보증금이 만들어내는 월세 절감효과를 연 환산한 수치로 이해할 수 있습니다.
현금 1,000만원을 넣으면 연 60만원의 월세가 줄어드는 구조이므로 단순 환산효과는 연 6%입니다.
따라서 해당 돈을 다른 곳에서 세후 연 6%보다 높은 수익으로 안정적으로 활용할 수 없다면 보증금 전환이 상대적으로 매력적으로 느껴질 수 있습니다.
다만 보증금은 투자상품이 아니며 유동성이 떨어지므로 수익률만으로 결정하면 안 됩니다.
대출을 쓴다면 손익분기 금리를 계산한다
대출로 전환보증금을 마련하는 경우 가장 단순한 손익분기점은 대출의 실제 연간 비용과 증액전환율을 비교하는 것입니다.
증액전환율이 6%인데 대출의 금리와 보증료 등 총비용이 4%라면 단순 계산상 유리할 가능성이 높습니다.
반대로 총 대출비용이 6%를 넘는다면 월세를 그대로 내는 편이 비용 측면에서 나을 수 있습니다.
LH와 SH 국민임대의 전환이율은 같은가
사업시행자가 다르면 전환이율도 다를 수 있다
국민임대 보증금·월세 상호전환은 사업시행자가 전환금액과 금리를 정하므로 LH와 SH의 조건이 항상 같다고 볼 수 없습니다.
LH 국민임대 공식 안내도 전환금리를 은행 대출금리와 시장 전월세전환율 등을 참고해 사업시행자가 별도로 정한다고 명시합니다.
따라서 2026년 LH의 연 6%·3.5% 기준을 SH 국민임대에 그대로 적용해서 계산하면 안 됩니다.
SH 입주자는 SH 계약서와 최신 임대조건을 확인한다
SH 국민임대라면 서울주택도시공사가 안내한 해당 단지의 전환보증금·월임대료 표가 가장 정확합니다.
특히 최대전환, 보증금 증액, 임대료 감액 항목이 있다면 그 표에 나온 실제 금액으로 계산하는 것이 좋습니다.
전환 전에 반드시 확인해야 할 항목은 무엇인가
월세 절감액보다 실제 자금비용을 먼저 계산한다
국민임대 보증금 전환은 단순히 월세가 줄어든다는 사실보다 그 보증금을 어떻게 마련하는지가 중요합니다.
국민임대 보증금·월세 전환 확인 순서
STEP 1. 현재 임대보증금과 월임대료 확인
STEP 2. 단지별 최대전환 보증금 확인
STEP 3. 현재 적용되는 증액·감액 전환이율 확인
STEP 4. 추가보증금에 따른 월세 절감액 계산
STEP 5. 대출을 쓴다면 금리·보증료와 비교
STEP 6. 전환보증금 추가대출 가능 여부 사전 확인
STEP 7. 비상자금을 제외한 뒤 실제 납부액 결정
STEP 8. LH·SH 등 사업시행자에 전환 신청
2026년에는 과거 7% 계산글을 그대로 보면 안 된다
LH는 2025년 11월 상호전환이율 조정을 공지하면서 2026년 1월 1일 이후 신규 납부분의 증액전환율을 기존 연 7%에서 연 6%로 낮췄습니다. 감액전환은 연 3.5%로 유지했습니다.
따라서 과거 블로그에 있는 1,000만원 추가하면 월세 약 5만8천원 감소 같은 연 7% 계산은 2026년 신규 증액분과 차이가 날 수 있습니다. 연 6%라면 1,000만원당 월 약 5만원입니다.
국민임대 보증금·월세 전환은 보증금을 많이 넣을수록 무조건 좋은 제도가 아니라, 추가 보증금의 조달비용과 월세 절감효과를 비교해서 결정하는 것이 핵심입니다. 2026년 LH 기준 증액전환율 6%를 단순 비교선으로 삼으면 자금계획을 세우기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 2026 LH 국민임대 보증금 1,000만원을 더 넣으면 월세가 얼마나 줄어드나요?
A. 2026년 LH 증액전환 이율 연 6%를 단순 적용하면 연간 60만원, 월 약 5만원의 임대료가 줄어듭니다. 실제 전환 가능금액과 적용조건은 해당 국민임대 단지의 계약조건을 확인해야 합니다.
질문 2
Q. 국민임대 보증금을 줄이고 월세를 더 내는 것도 가능한가요?
A. 가능합니다. LH는 보증금과 월임대료의 상호전환을 운영하며 2026년 감액전환 이율은 연 3.5%로 유지되고 있습니다. 다만 최소 보증금과 감액한도는 단지별 임대조건을 확인해야 합니다.
질문 3
Q. 국민임대 전환보증금을 전세자금대출로 마련하면 이득인가요?
A. 추가 보증금에 따른 월세 절감효과보다 대출금리와 보증료 등 실제 금융비용이 낮다면 비용 측면에서 유리할 수 있습니다. 다만 기존 보증금 대출이 있다고 추가 전환보증금까지 자동 대출되는 것은 아니므로 전환 신청 전에 은행에서 증액대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
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